Qué responde el estudio
Dos terrenos con la misma superficie y el mismo precio pueden tener una diferencia de millones en el costo de implantación. La diferencia aparece en el movimiento de tierras, en la capa freática, en la restricción de zonificación y en el acceso viario — y solo aparece antes de la compra si alguien va a mirar.
- Superficie efectivamente edificable después de retiros, ocupación y coeficiente de edificabilidad
- Volumen de corte y relleno, y el costo real del movimiento de tierras
- Tipo de cimentación probable a partir del estudio de suelo
- Restricciones de zonificación, uso del suelo y legislación municipal
- Viabilidad de acceso viario y exigencias de la autoridad de carreteras
- Disponibilidad de energía, agua, alcantarillado y gas en la manzana
- Pasivos ambientales, áreas protegidas y cursos de agua
Implantación: dónde se asienta el edificio en el terreno
La posición del edificio define el flujo de camiones, el radio de giro en el muelle, la exposición solar de la fachada y cuánta tierra va a mover. Una nave girada noventa grados puede ahorrar meses de movimiento de tierras o hacer imposible la maniobra de un semirremolque. Estudiamos alternativas de implantación con el layout operativo del cliente sobre la mesa, porque quien sabe cómo funciona la operación es él.
Compatibilización antes de la primera excavación
Arquitectura, estructura, electricidad, hidráulica, incendios y climatización dibujadas por separado siempre terminan cruzándose — y el cruce se descubre en obra, con el equipo detenido. La compatibilización superpone todas las disciplinas y resuelve el conflicto en el papel, donde el error cuesta una revisión de plano en vez de una semana de obra y un adicional contractual.
Qué recibe
- Informe de viabilidad con escenarios y orden de magnitud de la inversión
- Estudio de masas y alternativas de implantación
- Cuadro de superficies conforme a la legislación municipal
- Levantamiento topográfico y cálculo de corte y relleno
- Informe de compatibilización con los conflictos entre disciplinas
- Cronograma preliminar de aprobaciones
Preguntas frecuentes
¿Vale la pena hacer el estudio antes de comprar el terreno?
Es exactamente el momento correcto. El estudio cuesta una fracción del valor del terreno y es lo que revela si ese precio por metro cuadrado es bueno o si esconde un costo de implantación que anula el ahorro. Ya hicimos estudios cuya conclusión fue no comprar — y esa también es una entrega válida.
¿Cuánto tarda un proyecto de implantación?
El plazo depende del estudio de suelo y del levantamiento topográfico, que son servicios de campo con agenda propia. El análisis de zonificación y el estudio de masas corren en paralelo. Definimos el cronograma en la propuesta, después de conocer el terreno y la documentación disponible.
¿Necesito tener el proyecto de arquitectura terminado?
No. Trabajamos con el programa de necesidades — cuántos metros de almacenamiento, cuántos muelles, qué tipo de operación. El estudio de implantación suele venir antes de la arquitectura y es lo que le da los límites reales del terreno.
¿Ustedes hacen el estudio de suelo y la topografía?
Contratamos y coordinamos esos servicios dentro del alcance, con empresas de nuestra confianza, y recibimos los informes a nombre del cliente. Si ya tiene estudio de suelo y topografía actualizados, los aprovechamos y el alcance se reduce.
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